Kedves Olvasó!
(szerkesztés alatt)
1. Bevezetés
1.1. A pesti lakáspiac generálja a budapesti lakásforgalom, kb.:60-65%át darabszámba (az átlagtól kisebb érték, de nagyobb darabszám). A budai lakáskereslettel ellentétben a pesti oldalon a panel lakások dominálnak a lakásértékesítésben, azon belül is 2-2,5 szobás 50-70 nm lakások indikátorai a piacnak (a befektetők és a magánvásárlók ezt vásárolják a legnagyobb darabszámba). Építészeti értelemben minimálisak az eltérések a panellakásoknál, és magában az épületekben is, emiatt az áraik jól skálázhatók (árcsökkentő és árnövelő tényezőkkel) kisebb a szubjektum rész (állapottól függően, értelmesen csak 1,5-2,5MFt költhető rá egy lakásfelújításra).
A tégla építésű lakásoknál sokkal jelentősebb az árban a szubjektum rész, emiatt nem is jó értékmérői az ingatlanpiac valódi állapotának és trendjeinek.
Az alsó szegmenst jelentő panel lakások előbb mutatják az árak növekedését, stagnálását és csökkenését, a téglalakások árai inkább fáziskéséssel követik ezt, illetve szubjektum elem nagy súlya miatt jobb ártartás figyelhető meg ezen lakástípusnál. Új építés szerepe pesti oldalon marginális az értékesítési darabszámokban.
1.2. A pesti oldalon a legaktívabb XIII. kerületi lakás piacot javaslom mindenkinek a panellakások árazásához (referenciának) megnézni. Ennek részben az is oka, hogy a XIII. kerület indikátora az egész piacon zajló folyamatoknak, a XIII. kerületben a panellakások árai már stagnálnak (10-15%-os túlárazások miatt) és jelentős alkupozíciók miatt (ne vegye komolyan azokat, akik azt mondják, hogy óriási kereslet van a 15MFt feletti árszegmensekben, inkább a mérséklet és minőségi kereslet igaz rá).
Jelenleg a jelentős panellakással rendelekező belső kerületek VIII., IX., X., XIV., az árak stagnálása, csökkenése tapasztalható (alkupozicók növekedésével). A IV,. XV., XVI.,XVIII., XX., XXI. árak mérséklet emelkedése, MO autóút melletti agglomerációs területeken általános jelentős emelkedés tapasztalható. Ezek a folyamtok valószínűleg 2016 első felében - a használt lakásokra is korlátozottan igénybevehető CSOK támagatás hatásai miatt - továbbra is külső részek felé terelik a keresletet a túlárazott belső területek felöl.
Friss hír 2016.01.22. A belső kerületi panel lakás árakban 15 MFt feletti túlárazott lakásoknál, megkezdődött az árak beszakadása, elsősorban a CSOK hatás miatt. (25-27MFt-ért már lehet a pesti oldalon jó állapotú új lakásokat venni CSOK-ból, amiből, ha levonjuk a 10 MFt-ot, már nem versenyképesek a 15MFt feletti panelárazások.) A panelek árának stangánlására lehet számítani az év első felében.
T.
2016.01.22.
Elemző